martes, 30 de diciembre de 2014

Balance inmobiliario del año 2014 y algunas proyecciones para el futuro

Balance inmobiliario del año 2014

El año 2013 estuvo marcado por una caída de la actividad inmobiliaria responsabilizada en parte por las medidas adoptadas por el gobierno argentino.

Sin embargo, para el año 2015 se espera un mercado estable, distinto, y también con bases y dinámicas diferentes para el 2016.

Para el Contador Daniel Porcaro, especialista en Real Estate, las propiedades englobadas en la Ley de Vivienda de Interés Social han sido claves en el mercado inmobiliario de 2014. Gracias a las mismas, con el correr del tiempo la economía recibirá unos 1.400 millones de dólares.

Según sus palabras, en el balance de la actividad inmobiliaria del 2014 ha habido un ciclo favorable en nuestra economía que pudo mantener sus niveles de recaudación desde el auge del 2007, pero con algunos declives (por ejemplo el del 2013) en cuyo primer trimestre ha disminuido el dinamismo de la compra-venta de inmuebles.

La recuperación y caída en este período se deben a razones de índole regional y también mundiales. En cuanto a la mejora palpable del mercado: desde el año 2006 Uruguay obtiene una Inversión Extranjera Directa que supera los US$ 1.000 millones anuales, llegando a casi US$ 3.000 millones en la actualidad, por lo tanto, las crisis del exterior en este caso han afectado particularmente este ingreso, el cual era vital en el rubro de la construcción. Las inversiones también han ayudado a dinamizar la economía interna de nuestro país.

Pero uno de los efectos perjudiciales de la economía internacional, ha sido la baja tasa de rentabilidad que surgieron por los proyectos existentes en los países más desarrollados. “El mercado se movió durante este período al influjo de los inversores que buscaban colocar en ‘ladrillos’ el excedente de sus ingresos. Se creó un mercado demandante de oportunidades para colocar dinero excedentario, que no tenía destino en inversiones financieras por las bajas tasas ofrecidas”.

En el enlentecimiento en la actividad, las restricciones argentinas han afectado uno de los principales orígenes de las inversiones, así como en la disminución de las llegadas de turistas. Esta caída ha sido constante desde el año 2012, cuando anteriormente el máximo de las inversiones del vecino país era de 36%, pasando ahora a un 23% promedio.

También jugaron un papel importante, las expectativas de los principales agentes sobre una crisis que parecía avecinarse, y de igual modo, tampoco se han presentado soluciones de la forma que se esperaba. Por lo tanto, ya se llevan dos temporadas que no han cumplido las expectativas en cuanto a las inversiones de años anteriores, sumado a que las relaciones comerciales entre ambos países no es del todo buena. Otro factor importante es la cuestión del lavado de dinero en Argentina y las nuevas reglas de juego para invertir en Uruguay. Es así que los fenómenos internacionales están teniendo un impacto cada vez mayor en el mercado inmobiliario uruguayo, coincidente con la globalización que vivimos y afectando igualmente los alquileres.

Por lo tanto, se espera un 2015 con menor actividad que los años previos al 2012, pero estable. Esta característica puede seguir así de no haber cambios significativos en el gobierno argentino. Si los cambios fueran posibles, los efectos positivos se visualizarían por ejemplo en Punta del Este, pero también en Montevideo. Las inversiones inmobiliarias argentinas en Montevideo pretenden fijar ganancias para aprovechar las oportunidades de negocios de su país. “Tenga en cuenta que el precio de venta por metro cuadrado de apartamentos usados en Buenos Aires cayó un 7% durante 2014 y aun así, el mercado se encuentra paralizado; hay especialistas que estiman que el ajuste debe ser de un 35% a la baja para que el mercado se reactive”.

Al mercado podría esperarle una “tónica” más vendedora que compradora con precios sostenidos en los niveles de estos días, pero dependiendo como veíamos de los vaivenes internaciones y especialmente, argentinos.

“Que estos precios bajen en dólares, dependerá del fortalecimiento o no de dicha moneda a nivel global y de la mejora de la competitividad de nuestro país, que es muy caro comparado con precios internacionales”.

Como positivo, en adición a la Ley de Vivienda Social, se encuentra el nivel de construcción registrado en 2014, el cual se mantuvo gracias a la creación de esta ley. La misma permite “actualizar el stock inmobiliario” en aquellas zonas centrales de la capital. Brinda además soluciones a la clase media, a los jóvenes y otorga soluciones de vivienda a las ciudades del interior. Los últimos datos disponibles, dan cuenta que los proyectos de vivienda de interés social, colocarán en el mercado 9640 viviendas en los años venideros.

Esto no implica que el Estado se aleje del mercado inmobiliario, por el contrario, contribuirá al desarrollo de este sector con “cerca de US$ 300 millones de exoneraciones fiscales, pero el retorno para la economía en su conjunto será de US$ 1.466 millones, de los cuales casi US$ 350 millones son para el pago de mano de obra”. Esto generaría un efecto muy positivo en la economía, ya que por cada dólar invertido por el Estado, retornarían casi cinco gracias al pago de los factores productivos y al dinamismo comercial.

Se visualiza que para el año 2016, empezará un nuevo ciclo inmobiliario con dinámicas distintas. Se espera un repunte de Argentina o al menos cambios que no sean tan perjudiciales para Uruguay, sin embargo, es necesario que nuestro país haga un ajuste de precios. Se debe fortalecer la demanda interna (propiedades y alquileres) y planificar el ingreso de otras inversiones extranjeras. También sería beneficioso que aumentara el número de personas que vienen a vivir de forma permanente o largas temporadas a Uruguay, por ejemplo, jubilados y retirados.

El mercado inmobiliario también se verá afectado por los fondos de pensiones y fondos de inversión. A su vez, influirán en este sector los créditos hipotecarios a largo plazo, otorgado por las entidades bancarias. Ambos fenómenos ayudarán a que la actividad inmobiliaria sea más transparente.

Por otra parte, la competencia entre los proyectos profesionales locales tendrán una mayor competencia en relación a otros de la región, por lo tanto, los profesionales, desarrollistas y comercializadores deberán afinar sus procedimientos y estar en la constante búsqueda de oportunidades.

No debemos dejar de destacar que el presente fue un año electoral y esto también paralizó en parte la actividad inmobiliaria. Los inversionistas también hacen una pausa para ejecutar o modificar los planes de inversión para observar cómo se desempeña o desempeñaría la nueva administración.

Si se logra estabilizar o aún, mejorar las inversiones del extranjero, acompañado de una política fiscal/monetaria adecuada y el receso o contención de la inflación, el país continuará estable en su crecimiento. En el sector inmobiliario como ya mencionamos, será vital promover el consumo interno.

El tema de las medidas uruguayas en cuanto al intercambio de información tributaria también ha influido en el mercado inmobiliario. Si bien puede que se hayan perdido algunas inversiones o negocios, es importante que los países respeten las reglas y opten por la prevención, una inversión sana, limpia, con un flujo claro de capitales. El mercado inmobiliario debió hacer frente a este “golpe” y atravesar lo mejor posible el período de “reacomodo” pero sin dudas, vamos por buen camino.

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